自営業の人がローンを通すには?

銀行ローン

自営業者って思った以上に住宅ローンが通りにくいんです。賃貸物件の審査に落ちることさえあります。
会社員の方々よりたくさん稼いでいたとしても審査だ通らない。それが実情です。

長期ローンを組むためには将来に渡って安定した収入が得られるという信用が必要です。

特に住宅ローンは借り入れ金額が数千万単為、返済期間も数十年単位。固定給の会社員と違って、自営業者は収入も不安定、病気や怪我で収入が途絶える可能性も大きい……
ということでお金を貸すには不安のある相手と思われてしまうわけですね。

安定した会社員や公務員などに適用される優遇金利も期待できません。

法人化して長年安定した商売を続けているといった場合はともかく、ライター、イラストレーター、カメラマンといった個人事業主は特に厳しいといえます。

審査が通るポイントは?

とはいえ、自営業者だって家を買いたい。
ローンの審査に通りやすくするためにはいくつかのポイントがあります。

まずは基本中の基本。頭金をたくさん貯めること!
頭金が多ければ借り入れ金額が少なくなりますから、当然審査に通りやすくなります。「3000万はかせないけど、2000万なら貸せる」となるわけです。

上田さんの例にあったように所得を抑えすぎないこともポイント。

住宅ローン審査では金融機関が3期分の確定申告書と納税証明書の提出を求めてきます。
自営業者の場合、必要経費を増やして節税するのが一般的ですが、所得全額を抑えすぎてしまうと、審査がとおりにくくなる原因に。

できれば確定申告書の所得金額が借り入れ金額の4分の1から5分の1くらいはほしいところ。
上田さんのように過去3年間の所得が安定していれば信用に繋がるというわけです。

夫婦の場合どちらかが会社員なら強いでしょう。
共働きなら連帯債務やペアローンという手も。

お互い住宅ローン控除を受けられるけメリットもあります。離婚するとめんどうかもしれませんが……。

ローンが通りやすいのはどこ?

ここがポイント
そして重要なのが金融機関。つまりどこで借りるかです。

A銀行の審査がだめだったからといって、B銀行もだめとは限りません。
一般的に住宅ローンの審査は金融機関が直接おこなうわけでなく、連携している保証会社が行います。

A銀行とC銀行が同じならどちらも同じ結果になるでしょうが、B銀行違う保険会社と連携していれば、審査がとおる可能性が出てくるわけです。
ふだんお付き合いのある銀行があるのなら、そこで検討するのも手です。

自営業者でも審査が通りやすいと言われているのが住宅金融支援機構と民間金融期間が提供する「フラット35」という全期間固定金利型の住宅ローン。
変動金利型と比べれば金利は少々高めですが、そのあたりは割り切りましょう。

ほかの借金もしていないことも大切です。
事業資金を借りている、カーローンをくんでいるといった場合、家を買うのはこれらを返済してからにしましょう。税金の滞納はもちろんご法度!

いずれにしても自営業者が家を買うなら、2~3年前から準備する必要があります。
たとえ審査が通らなかったとしても、今より貯金をためる、所得を上げるといったことで通りやすくなります。

上田さんのケースでは1当時しっかり稼いでしっかり納税していた2入籍して連帯債務にした3ご主人が講師業もしていたなど、審査に通りやすい要因がありました。ここは見習いたいですね!

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死ぬまでもらえる最高の保険って。

年金手帳

死ぬまでもらえる安心感!

自営業者って年金未納になりがちです。

会社員なら社会保険料は会社が手続きして給料天引きで自動的に支払われますが、自営業者は国民年金保険料、健康保険料などを自分で支払わなければなりません。

そもそも国民年金保険料の納付は義務なので、払わないといけないもの。
というより「ぜひ払わせてください!」というくらいオトクなシステムなんです。

漫画にあったように、国民年金の最大のメリットは終身年金であるということ、つまり生きているかぎり年金を貰えます。
今や日本人の平均寿命は男性80歳超え、女性86歳超え。平均より多少長生きすれば90歳、100歳まで生きてしまうかもしれないんです!

田中先生もおっしゃるように、民間の個人年金保険は、受取期間決っている確定年金がほとんど。
民間の終身年金は保険料が高額だし、保険会社の破綻というリスクもあります。

国のシステムで一生貰える公的年金はやっぱり安心です。

障害や死亡のときの大きな保証

それだけではありません。

国民年金は至急年齢に到達したら貰える「老齢基礎年金」のほか、障害を負ったときに支給される「障害基礎年金」と死亡したときに残された家族に支給される「遺族基礎年金」という2大ビッグ保証までついています。
民間の保険にこれ程手厚いものはありません。絶対に。

もちろん支払った保険料は全額社会保険料控除扱いとなり、所得控除が受けられます。

国民年金は「払い損」じゃない

年金のもらい損って?
よく「年金は払い損になる」と聞きますよね。確かに日本の少子高齢化を考えると、不安になってきます。

では本当に払い損になるか計算してみましょう。国民年金は保険料は月額1万626円。12ヶ月分×40年でトータルの納付額は780万4800円です。

老齢基礎年金の支給は65歳からで、40年納付した場合の受給額は年間77万9300円。トータルの納付額を年間受給額で割ると、780万4800円。
あら、約10年で元が取れるじゃないですか。

平均まで生きれば、男性で5年分、女性で16年分お得です。未納期間があればそのぶん受給額は減りますが、損益分岐点はやはり10年程度です。

「払い損」になりやすいのが会社員が加入する厚生年金であって、自営業者が加入する国民年金は「払い得」になる可能性が大。

その証拠に、国民年金制度を維持するためにはたくさんの税金が投入されているんです。

経済的理由などでどうしても払えない場合は免除制度や分割納付制度もあります。
だめなのは上田さんのように「国民年金を払わず民間の個人年金に加入」というパターン。いやいや、もったいなーい!国民年金こそ払わなきゃ損です。

貧乏な老後は嫌ですよね!

貧困老人の切り抜き

5万円の年金で7万円の家賃が払えず都営住宅に映ったり、お客さんが減って長くやっていた喫茶店を廃業することになって70代でまったく食えなくなったり。
身近でも(そして老人じゃなくても)しんどいフリーランスの話しはよく耳にする。

「仕事の依頼がなくなって廃業し、会社員になった」というのはまだ良い方で、あんなに売れていたあの人が、備えてなくて50すぎで生活保護を貰っているらしい、家賃が払えなくなって廃業して地方の実家に戻ったらしいとか、悲しい噂もちらほら。
売れない30代後半のイラストレーターが超大金持ちのお婆さんと結婚したりして、驚くこともあった。

このように「なんとかならなかった自営業者」の例は事欠かないので「備えてなかったのになんとかなっているラッキーな例」を取材したくなった。

しかしなんとかなった例はかなり少なかった。
漫画にさせていただいた佐竹さんはそのひとり。さらにあともうふたりのご家族から話しを聞くことができた。

まず、愛知県の83歳の未亡人Kさん。長年夫とともに建築業をいとなんでいたが、夫にさきだたれて20年。年金は雀の涙。貯金なし。

何がうまくいってるって、シルバー人材センターの人気の仕事を60歳くらいからがっちり確保していること。

その仕事とは近所の観光地の休憩所でお茶を出しつつ、観光客とおしゃべりできる楽しいバイト。時給700円で週3回勤務。原チャリでブーンと通っているらしい。息子の家に同居しているので家賃がただというのも暮らしが楽なポイント。

さらに埼玉県で鉄工所を営んでいる70代のYさんご夫婦。「超零細の鉄工所」と謙遜されるが、かなりの現金を持っている。
「昔の人間で年金対策はしていない」と国民年金のみ。

工場を始めたころは工場も借地、家も借家。今は100ツボ超えの立派な住宅を所有している。つまり、一代でがっちり資産を作った。

お子さんふたりを大学に出し、学生時代は20万円の仕送りをしていたというからすごい。
バブル期に売り上げがかなりアップしたのだが、賢いYさんは決して調子に乗らなかった。

「投資をするので事業を大きくしませんか」
「新しい機材を入れて設備投資しませんか」
などなど、いろんな誘いがあったそうだが、「とにかく手堅く」がモットーですべて断ってきたそう。

というわけで事業上の借金はぜろ、住宅ローンも「利息を祓うのが嫌だ!」と超短期で返した。
76歳のいまもほそぼそと働いている。働くのが大好きで体が動かなくなるまで働くだろう、とのこと。

なんて羨ましいんだ。

Yさんの場合は「備えて」いなかったけど「資産」をむだづかいはしなかったことで、今もまったく困っていないということですね。

自営業は並があるけど、うまくいけば会社員以上に儲かるときもある。
ただ、そこで調子にのって事業拡大したり、ベンツに乗ったりすりと、転落の可能性が大きくなるとのこと。
なるほど!

自分の収入を予測してみる

家計簿の画像

過去の苦い経験から、年収はそんなに長くキープできないだろう。
55歳くらいまで、今の年収をキープ。その後は、1年ごとに50万、100万と下がっていくと予測し、年収+パート収入を計算。

何歳まで働く?

70歳まで働く予定で計算。
60際になったら沖縄の美味しい味噌もやしそば屋に修行に行って、東京でお店を開く……とか夢は果てしないが、リアルな予測としては、今の仕事を出来る限り続け、足りない分は老人でもできるパートで補足しようと思ってます。(老人ばかりでやっている定食屋さんで働くのが希望)
どう考えても収入は少しずつダウンしていくだろうと予想。悲しい。

支出を予測してみる

本書の企画を始めるに当たって、2ヶ月くらい家計簿をつけたので、それを参考にしました。年を取るにつれて支出は変化していくので、医療費などをネットでざっくり調べて記入。

1年ごとの収入と支出、貯金額を予測計算し、赤字にならないよう生涯の収支をあわせる。たったこれだけのことですが、数字が整うまで、めちゃくちゃ大変だった。

「数字を大づかみするのが目的だからざっくりでいい」と本には書いてありましたが、うーん、半年先の収入させ予測できず、ざっくりでも超大変。おかげで2キロ痩せて嬉しかった(すぐ戻ったけど)。

大変な理由1夫婦計算

家計は世帯単位で考える、つまりパートナーとふたりあわせて、収入予測、支出予測しなければいけないのだ。

しかし我が家は20年近く独立採算性。
住宅ローンも仲良くはんぶんこ、相手の収入は知らないという状態だったので、まずは夫婦合算するのに一苦労。

今回初めて夫の収入や貯金額、入っている保険を知った。隠し財産はなかったけど、何より借金がなくて良かった!独立採算製の怖いところは、配偶者の借金と聞いていたので、ひと安心ってとこかしらん。

大変な理由2通帳などがバラバラ

たくさんの通帳、たくさんの通帳、たくさんの保険証が家中のいたるところに散らばっていた。
記帳も中途半端で、この口座は生きているのか、何がどこから引き落とされているのか、把握するのが大変だった。

大変な理由3計算が弱い

電卓を使っているのに計算を間違えます。なぜ?

価値を見つめる

著者の林先生が繰り返しているにおは「支出」は「価値観の繁栄」であるということ。
限られた生涯収入なのだから価値の高いものにおかねを集中させる。という考えかたにおおいに納得しました。

価値を考えて買い物するので、ムダなものは買わなくなり、適当な外食がへった。ネット通販もしなくなった。といっても我慢はしていない。自然といお金を使わなくなって逆にスッキリと気持ちいい。

価値を見つめるうちに、家事時間を減らして仕事をしたほうがいいということが見えてきて「時間を買おう」とルンパとブラーバを買った。この買い物には大満足!

大家業はそんなに甘くない

大家さん

上田さんのように「夢は大家になって家賃収入を得ること」という人は少なくありません。

たしかに老後の収入イメージとして、家賃収入は魅力的。巷では不動産投資セミナーがあちこち開催されていますよね。
投資物件の広告サイトを見ると、利回り10%なんていう数字をよく目にします。

「利回りが10%もあるなら良いんじゃない」と思いますが、そう甘くないのが世の中です。
そもそも広告にあるのは表面利回りであることが多く、経費などを計算に入れた実質利回りはぐっと下がります。その実質利回りも常に優良な借主がいて、毎月きちんと家賃を払ってくれるというじょうけんつき。

空室になったら?家賃を滞納されたら?事故が起きたら?…などなど不動産投資にはリスクがいっぱいあるんです。
ちなみに通常の住宅ローンのような低い金利は適用されません。

不動産投資はハイリスク

長谷川先生のいうように、大家になるとはイコール不動産投資をするということ。
なぜか「株式投資は怖いけれど不動産投資ならやってみたい」と手を出す人も多いのですが不動産投資の方がはるかにリスクが大きいといえます。

考えても見て下さい。
株式ならいくら上がったか下がったかが一目瞭然。
想定外に下がって「これ以上損したくない」と思えば売ってしまえばそれで済みます。対して不動産価格は目に見えにくいもの。

購入した物件にどのくらいの価値があるのかは実際に売ってみるまでは分かりません。いざ売ろうとしても買い手がつかづ値下げしなければいけないこともあります。

不動産投資でうまくいっているひとももちろんいます。
でもトライするなら本編にあるように物件を見抜くチカラが不可欠。
まずはたくさん勉強する、たくさん物件を見ることが大前提です。

不動産投資

長谷川先生の著書によると、1000物件見ても、検討すべき物件はわずか3物件程度だそう。
優良物件はまずネットなどでは見つからないし、末端の投資家におりてくるまえに業者が買ってしまいます。
本気で成功したければ、足しげく業者に通い、人間関係を気付き、良い情報がはいるようにすることから始めなければなりません。

さらに買い時を見極めることも大切。
ある程度の期間、景気のサイクルを見続けて底をうったと思ったときに買う。
そのタイミングを見極めるには金融リテラシーが絶対に必要です。

よい立地のよい物件を安く買うことができれば、安定した家賃収入が入りますが、相当な努力がいることを胸にとどめ置いてください!